Đối mặt với tác động của đại dịch Covid-19, các thành phố lớn phải thực hiện biện pháp giãn cách xã hội theo chỉ thị ai ở đâu, ở yên đó. Khi áp dụng giải pháp trên, nhiều ngành, nghề đã phải tạm dừng hoạt động. Trong đó có lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong 30 năm qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều đợt sốt đất và đóng băng. Đến giữa tháng 9/2021, các chuyên gia dự đoán đợt bùng phát thứ 4 của đại dịch Covid-19 đang đẩy thị trường bất động sản vào tình trạng tồi tệ nhất trong 10 năm qua. Các giao dịch, đấu giá bất động sản phải tạm dừng, thị trường bất động sản theo xu hướng cũng rơi vào trạng thái “đóng băng” tạm thời. Tuy nhiên, dù “nóng” hay “nguội” thì thị trường này vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút nhiều nhà đầu tư.
Mục Lục
Chu kỳ sốt đất, đóng băng 7 năm lặp lại một lần
Gần ba thập kỷ qua bất động sản chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng với chu kỳ lặp lại sau mỗi 7-8 năm, theo Propzy. Công ty Propzy vừa công bố nghiên cứu Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm. Bắt đầu từ năm 1993 đến nay. Với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần. Và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.
Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai. Và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.
Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài. Bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003. Và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm. Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008. Nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.
Khi nào sốt đất đáng lo?
Sốt đất là chuyện thường xảy ra ở nước ta. Tại tất cả những nơi được quy hoạch thay đổi từ nông thôn thành đô thị đều gây hậu quả sốt đất. Trước nữa, khi Hà Nội có tin đồn trung tâm hành chính sẽ chuyển lên Ba Vì thì đất Ba Vì cũng sốt cao. Hàng đoàn người lên đó mua đất. Nguyên nhân chủ yếu cũng chỉ là giới thạo kinh doanh BĐS muốn thu về cho mình giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch và đầu tư tạo ra. Đồng thời bị giới “cò đất” đưa ra nhiều kịch bản thổi giá đất sao cho kịch tính cao nhất.
Tất cả những cơn sốt đất này đều mang tính thời điểm và cục bộ. Nó xảy ra như một quy luật bình thường của thị trường. Chúng ta lưu ý rằng kinh tế thị trường có bốn quy luật. Gồm giá trị, cạnh tranh, cung cầu và lợi nhuận. Trong đó quy luật lợi nhuận chính là nguyên nhân của sốt đất. Điều đáng lo ngại chỉ khi sốt đất xảy ra trên toàn thị trường trong một thời gian dài, hiệu ứng đám đông xuất hiện. Hầu hết dòng vốn đầu tư bị hút vào đầu tư kinh doanh BĐS. Lúc đó, các ngân hàng thương mại bị hút theo cơn sốt đất. Cho vay dưới chuẩn gắn với rủi ro nợ xấu, mất thanh khoản làm thị trường tiền tệ lao đao. Nền kinh tế có thể rơi vào khủng hoảng tài chính.
Yếu tố tác động các cơn sốt đất
Thị trường chứng khoán
Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014. Và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018. Và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần. Như vậy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản đã chứng kiến các đợt nóng sốt – đóng băng khác nhau. Nhưng có một điểm chung là các chu kỳ được diễn ra đều đặn 7 – 8 năm/1 lần.
Theo Propzy, các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm. Và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003 – 2006 khi bất động sản đóng băng. Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm. Và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm. Từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.
Kinh tế vĩ mô
Ngoài ra, Propzy còn cho rằng, các cơn sốt đất đều chịu tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô. Trong đó lãi suất cho vay là yếu tố quan trọng và chính sách pháp luật của Nhà nước.
Theo đơn vị này, tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững dẫn đến thu nhập của người dân được cải thiện. Từ đó làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ xét đến yếu tố tăng trưởng kinh tế thì chưa giải thích được đầy đủ các chu kỳ bất động sản. Điển hình như năm 1995 thị trường bất động sản đóng băng khi GDP tăng trưởng 9,5%. Cao hơn đáng kể so với mức tăng GDP 6,79% và 6,19% của giai đoạn sốt đất năm 2000 – 2001. Trong cả 3 lần thị trường bất động sản đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm trước đó. Ngược lại, lãi suất thấp trong giai đoạn 2014 – 2018 và 2020 – 2021 góp phần tạo các cơn sốt đất.
Nhu cầu đầu tư vẫn tăng cao
Theo các chuyên gia, việc “nóng – lạnh” của thị trường bất động sản là quy luật tất yếu của thị trường. Nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Vậy nên rất khó để đảm bảo tính ổn định trong một thời gian dài. Tuy nhiên, dù “nóng” hay “lạnh”, thị trường này vẫn là mảnh đất có lực hút nhất định với nhiều nhà đầu tư. Lấy ví dụ thực tế từ đợt sốt đất đầu năm 2021, cùng với đó là dịch Covid-19 tái bùng phát lần thứ 4. Nhưng lượng giao dịch và giao dịch thành công trên cả nước vẫn đạt mức tăng trưởng.
Cụ thể, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tổng bình quân lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý II/2021 đạt 29.949 giao dịch. Tăng 18% so với quý trước và đạt khoảng 101% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, Hà Nội có 1.094 giao dịch thành công, đạt khoảng 20%. TP.HCM có 3.002 giao dịch thành công, đạt khoảng 87% so với quý trước. Theo khu vực, tại miền Bắc có 6.384 giao dịch thành công. Tại miền Trung có 7.300 giao dịch thành công và tại miền Nam có 16.265 giao dịch thành công.
Các doanh nghiệp BĐS rất tích cực bám thị trường
Đánh giá về điều này, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản cho rằng, mặc dù chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19 cùng cơn sốt vừa qua, 6 tháng đầu năm 2021, kinh doanh bất động sản vẫn là lĩnh vực có mức đăng ký thành lập mới tăng mạnh với 44,8%, số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 831 doanh nghiệp, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm 2020.
Như vậy, dù ảnh hưởng nhiều từ các yếu tố xung quanh, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn có dấu hiệu phục hồi, thậm chí, một số phân khúc vẫn có triển vọng tăng trưởng tốt. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất tích cực bám thị trường, đẩy thanh khoản ngay cả trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội, thông qua nhiều hình thức như giới thiệu và bán hàng trực tuyến. Các sàn giao dịch cũng ghi nhận về nhu cầu mua nhà ở của người dân khá tích cực, nhất là tại thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh như TP.HCM, Hà Nội./.