“Sốt đất” là từ khóa được nhắc nhiều vào hiện nay. Người người nhà nhà đều tiến hành giao dịch mua bán đất khiến giá nhà đất nhiều nơi bùng nổ trong thời gian vừa qua.
Trong 30 năm qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều đợt bùng nổ về giá đất. Tuy nhiên, điểm lại 3 lần sốt đất, nhiều chuyên gia trong ngành cũng “lý giải” nguyên nhân của cơn sốt đất hiện nay. Ngoài việc dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, các nhà đầu tư thu lợi nhuận thông qua các kênh đầu tư cổ phiếu, hay dòng đầu tư vào cơ sở hạ tầng,… dẫn đến giá bất động sản tăng thì yếu tố kinh tế vĩ mô thấp lãi suất cũng có tính chất quyết định. Dù là vì lý do gì thì việc giá đất tăng nhanh như hiện nay chắc chắn sẽ gây ra những hệ lụy lớn về kinh tế – xã hội.
Mục Lục
Sốt đất khủng khiếp năm 2002- 2003
Những năm Hà Nội còn mới phát triển kỳ vọng về kinh tế tăng trưởng, đầu tư nước ngoài đổ vào. Một số khu đô thị nhỏ tại nội thành và các huyện ven 4 quận nội thành được mở rộng đã xảy cơn sốt. Nhà nhà đi mua đất, mua nhà, người người đi buôn đất.
Thế nhưng chỉ sau một đêm thị trường bất ngờ hạ nhiệt. Chỉ bởi một thông điệp hành chính. Và hệ lụy các nhà đầu tư chôn vốn. Các khu đô thị xây thô nhiều năm ngổn ngang. Khiến giá nhà xuống thảm hại rồi bỏ hoang. Kéo theo nợ xấu tại ngân hàng nhiều năm mới giải quyết hết.
Quy mô sốt đất cực lớn năm 2009-2010
Sàn bất động sản mọc lên như nấm
Sau lần sốt đất vào năm 2003, khoảng 6 năm sau nhà đất trên cả nước lại bước vào chu kỳ nóng bỏng. Lúc này quy mô thị trường BĐS đã lớn hơn khá nhiều. Tập trung vào 2 Thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Các dự án BĐS lớn do các doanh nghiệp đứng ra lập quy hoạch, nghiên cứu đầu tư mọc lên như nấm. Lần sốt đất này là do các nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào quy hoạch chung Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050. Đồng thời được mở rộng và sáp nhập với tỉnh Hà Tây về phía Tây.
Đua theo cơn sốt này, các sàn bất động sản mọc lên như nấm. Các nhà đầu tư lớn nhỏ hầu như bỏ hết các ngành nghề truyền thống. Tập trung đầu tư vào bất động sản, không gì lãi bằng. Chỉ sau một thời gian tình hình kinh tế bị suy sụp vì ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới và một số chính sách vĩ mô, nợ công tăng cao. Ngân hàng nhà nước siết tín dụng và một số thay đổi về quy hoạch. Các nhà đầu tư điêu đứng. Khiến cho thị trường đóng băng, nợ xấu ngân hàng tăng cao.
Hệ lụy
Hệ lụy là nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng khó khăn nhất kể từ khi kinh tế mở cửa. Nhà nước phải kích thích nhiều gói kinh tế và giải quyết cục máu đông trong nhiều năm. Điển hình là gói tín dụng 30.000 tỉ đồng vực dậy phân khúc nhà ở giá thấp. Nhiều sàn bất động sản biến mất, bao nhiêu nhà đầu tư phải bán nhà bán cửa. Nhà đầu tư biến mất không còn tham gia thị trường.
Sốt đất 2020-2021
Sau gần thập kỷ xử lý “cục máu đông” do nợ xấu bất động sản để lại, thị trường BĐS khởi sắc dần trong giai đoạn 2015-2017. Trước tình hình kinh tế khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhiều người còn đang hoài nghi về sự phục hồi của thị trường BĐS thì bỗng dưng những tháng đầu năm 2021 sốt đất diễn ra khắp nơi. Người người nhà nhà bỏ cả sản xuất để đi buôn đất kiếm lời
Trong cơn sốt đất này, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp (tiền rẻ) cùng với đó là các ngành kinh doanh truyền thống. Như nhà hàng, khách sạn, du lịch, vận chuyển, văn phòng, nhà cho thuê, bán lẻ đều bị ảnh hưởng nặng nề. Thì một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hoá, Quảng Ninh, Thành phố Thủ Đức, qui hoạch hai bên bờ sông Hồng vẫn sốt đất. Một trong các lý do sốt đất. Đó là đầu tư nước ngoài tăng kỷ lục; sơ sở hạ tầng nhiều nơi thay đổi chóng mặt; kỳ vọng kinh tế tăng trưởng cao hậu Covid-19; và mặt bằng giá đất ở nhiều nơi còn thấp;…
Đặc điểm của các cơn sốt đất
Cơn sốt đất xảy ra trong vòng vài tháng rồi hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư lại lao đao vì chưa kịp rút tiền ra trong cơn sốt đất. Theo Propzy, các cơn sốt đất diễn ra đều có chung một điểm. Đó là chịu tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô. Trong đó lãi suất cho vay là yếu tố quan trọng và chính sách pháp luật của nhà nước. Theo đơn vị này, tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững dẫn đến thu nhập của người dân được cải thiện. Từ đó làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Lãi suất ngân hàng đòng vai trò quan trọng
Tuy nhiên, chỉ xét đến yếu tố tăng trưởng kinh tế thì chưa giải thích được đầy đủ các chu kỳ BĐS. Điển hình như năm 1995 thị trường BĐS đóng băng khi GDP tăng trưởng 9.5%. Cao hơn đáng kể so với mức tăng GDP 6.79% và 6.19 % của giai đoạn sốt đất năm 2000-2001. Trong cả 3 lần thị trường BĐS đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay. Tăng cao so với những thời điểm liền trước đó. Lãi suất thấp trong giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021 góp phần tạo các cơn sốt đất. Như vậy, trong các yếu tố kinh tế vĩ mô tác động đến BĐS, lãi suất ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng.
Cùng với đó, chính sách pháp luật của nhà nước cũng là yếu tố tác động cực lớn đến những cơn sốt đất trong nhiều thập kỉ qua. Theo Propzy, qua các đợt đóng băng và sốt đất trong 30 năm, bên cạnh sự tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô còn có sự tác động của các chính sách pháp luật của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
Thực trạng sốt đất
Thực trạng sốt đất đang diễn ra ở nhiều tỉnh, thành phố lớn trên cả nước. Đặc biệt là những nơi được cho là có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng giao thông. Quy hoạch trở thành TP hay dự tính lên quận, đầu tư mạnh mẽ về KCN… Giá đất nhiều nơi đã tăng chóng mặt trong khoảng 1 năm vừa qua. Những điểm nóng có thể kể tới như TP Thủ Đức, Đồng Nai, Bình Dương ở phía Nam, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, vùng ven đô Hà Nội,… Những ngày qua, các cơ quan, bộ ngành hay chính quyền địa phương đã phải ra các văn bản chỉ đạo các tỉnh rà soát; kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ thổi giá đất; chấn chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS. Nhằm giúp thị trường phát triển ổn định.