Hiện nay ở nước ta có rất nhiều chung cư xuống cấp và đang được nhà nước lên kế hoạch để cải tạo để có chỗ ở mới cho người dân. Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị định mới về cải tao, xây dựng lại nhà chung cư. Và cũng quy định rõ các chung cư nào thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại. Hoặc xây dựng các công trình khác những buộc phải phá dỡ và có phương án bồi thường, hay tái định cư, bố trí chỗ ở mới cho người sử dụng.
Chung cư do sử dụng lâu năm, xuống cấp. Các công trình đã hết hạn sử dụng hoặc chưa đến hạn hết hạn nhưng được cơ quan quản lý nhà nước có quy định phá dỡ đều phải thực hiện. Việc làm này nhằm đảm bảo an toàn cho các công trình đã xuống cấp cũng như có thể chỉnh trang lại đô thị, cải tạo để nâng cao chất lượng sống, khu sống tương lai mà nhà nước muốn hướng đến.
Mục Lục
Các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phá dỡ xây dựng lại
Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp: Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình. Xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ. Không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng.
Nhà chung cư bị hư hỏng nặng. Xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình. Và có một trong các yếu tố sau: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy. Cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ. Không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng. Cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Trường hợp thứ 3, nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình. Gồm móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường. Mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định. Nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở cũng thuộc diện phải phá dỡ.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư công trình không thuộc sở hữu nhà nước
Đối với công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước. Nghị định mới quy định trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ được. Thì căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực. UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ. Ghi trong giấy chứng nhận. Được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.
Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận. Hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền. Và được nêu rõ trong phương án bồi thường. Làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư. Và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).
Đối với các chủ sở hữu tầng 1 có diện tích để kinh doanh
Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định mới này có hiệu lực thi hành. Và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt. Thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này. Nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh. Giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ. Cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định. Giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.
Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ. Sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này. Thì các bên ký hợp đồng mua bán, hoặc thuê mua nhà ở tái định cư. Và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này. Nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư. Và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định.
Với trường hợp chủ sở hữu căn chung cư không có nhu cầu tái định cư
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư. Và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định. Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước thuộc diện phải phá dỡ. Thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt. Nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ. Trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước.
Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ. Thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác. Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20. Và cơ chế quy định tại điểm a khoản này. Nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Chính sách bồi thường và tái định cư là khác nhau
Bồi thường thu hồi đất: Bồi thường gồm:
- Bồi thường về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013.
- Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
- Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh: Chỉ được bồi thường thiệt hại về tài sản (nhà ở, công trình, cây trồng,…) nếu đó là tài sản hợp pháp.
Tái định cư: Tái định cư gồm phương án bố trí chỗ ở (tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư tại địa điểm khác – nơi được bồi thường bằng đất). Và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân. người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.