Dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, dẫn tới nhiều dự án bất động sản đang tạm ngưng. Điều này khiến cho thị trường bất động sản tháng 8/201 đã có dấu hiệu ảm đạm, không còn sôi động như trước. Đặc biệt là phân khúc bất động sản khu vực phía Nam. Ghi nhận lượng tồn kho lớn, thậm chí nhiều dự án mới không có bất kỳ giao dịch nào trong thời điểm mở bán.
Tại các tỉnh, thành phố có có ca nhiễm tăng cao như Tp.HCM, Long An, Bình Dương, sự quan tâm của người mua giảm mạnh so với tháng trước. Các chuyên gia cho rằng thị trường cần cú hích để sôi động trở lại. Trong đó, quan trọng nhất là dịch bệnh được kiểm soát. Còn lúc này dòng tiền đành chuyển hướng trong khi chờ cơ hội thị trường bất động sản ổn định trở lại sau dịch.
Mục Lục
BĐS đất nền giảm cả cung lẫn cầu
Theo số liệu nghiên cứu thị trường của DKRA Việt Nam, cho thấy sức cầu và tiêu thụ sản phẩm ở hầu hết các tỉnh có dấu hiệu giảm mạnh kể từ tháng 5. Trong tháng 5 thị trường có hơn 1.000 sản phẩm đất nền chào bán. Nhưng lượng tiêu thụ chưa đến 45%. Qua tháng 6, nguồn cung đất nền giảm xuống chưa đến 500 nền. Còn sức mua vẫn không vượt quá 25% tổng nguồn cung. BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc duy nhất ghi nhận lượng sản phẩm chào bán tăng mạnh trong tháng vừa qua. Có gần 200 sản phẩm được chào bán trong tháng 7. Tăng 2,5 lần so với tháng 6 trước đó. Tuy nhiên lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng lại đạt chưa đến 12%. Còn nhà phố thì chỉ khoảng 3% nguồn cung hiện hữu.
Nguyên nhân khiến bất động sản đất nền giảm
Chia sẻ với báo chí, đại diện DKRA Việt Nam cho biết, do ảnh hưởng trực tiếp từ lệnh giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Chính phủ và tình hình gia tăng các ca mắc Covid-19, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ… đều không ghi nhận bất kỳ một dự án BĐS đất nền nào chào bán trong tháng 7 vừa qua. Nguồn cung đóng băng là lí do khiến lượng tiêu thụ chung của toàn thị trường giảm mạnh gần như trở về số 0.
Thực trạng thị trường
Thực tế thị trường thứ cấp ở khu vực từng là tâm điểm này ở mức rất thấp. Giảm mạnh so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Nguồn cung đất nền rao bán thứ cấp giảm gần 40%. Trong khi lượng giao dịch đạt được cũng giảm hơn 90%. Hầu hết các giao dịch trong thời điểm này là sản phẩm đất nền sổ đỏ và đất thổ cư trong khu dân cư hiện hữu. Chỉ có vài khách hàng có nhu cầu mua định cư trong khi khách mua đầu tư gần như rút khỏi thị trường.
Thực trạng tương tự cũng diễn ra với phân khúc nhà phố, biệt thự. Tính riêng trong tháng 7/2021, toàn thị trường phía Nam có khoảng 4 dự án mở bán. Trong đó chỉ có duy nhất một dự án mới với tổng nguồn cung vào khoảng 460 căn. Tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ cũng chỉ đạt 47%. Hơn 92% nguồn cung chào bán trong tháng rồi đến từ Đồng Nai. Còn TP Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu không có bất kỳ dự án nhà liền thổ nào triển khai mở bán. Trên thị trường thứ cấp, nguồn hàng cần chào bán khá nhiều. Nhưng do nhu cầu mua vào không cao nên giao dịch thành công thấp. Cán cân đang nghiêng về người mua trong các hoạt động đàm phán. Điều này làm xuất hiện nhiều thương vụ ép giá.
Sức ép tài chính mùa dịch lên NĐT
Trước thực trạng đó, cuối tháng 7 đầu tháng 8 thị trường đã xuất hiện tình trạng nhà đầu tư cắt lỗ. Các trang mạng về BĐS liên tục xuất hiện các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giá đất nền. Không ít nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, chịu áp lực về lãi vay đang phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá bán . Hoặc giảm một phần lợi nhuận để thu hồi dòng vốn. Tại những khu vực từng được coi là ” điểm nóng đất nền” như Bình Chánh, Cần Giờ (TP Hồ Chí Minh), Đồng Nai, Long An, Bình Dương… không khó để tìm kiếm các thông tin bán cắt lỗ, bán huề vốn. Thậm chí san nhượng lại với giá thấp hơn giá thị trường. Bởi vì sức ép tài chính mùa dịch.
Nhiều sản phẩm ở Đồng Nai hiện được rao bán giảm giá mạnh từ 15-20% giá bán so với thời điểm đầu năm để mong thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên hầu hết đều khó ra hàng trong giai đoạn này vì khách mua không nhiều.
Hiện tượng cắt lỗ xuất hiện
Theo một số môi giới địa phương, kể từ cuối tháng 7 đến nay có nhiều sàn BĐS đã bắt đầu ghi nhận thông tin của các nhà đầu tư đề nghị nhờ xả hàng. Trong đó, có nhiều nhà đầu tư chấp nhận hạ mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng, bán hòa vốn, thậm chí bán lỗ. Vì không thể tiếp tục gắng gượng trong bối cảnh dòng tiền không thể xoay vòng như trước đây.
Sức cầu về mua nhà đất cũng ghi nhận mức giảm mạnh. Số liệu từ Batdongsan.com.vn, cho thấy trong tháng 7 lượng tìm mua ở TP.HCM giảm 33%, Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa Vũng Tàu còn giảm tới 35% so với thời điểm tháng 6. Trong đó, đất nền có nhu cầu tìm mua giảm mạnh nhất. Giảm đến 21% trong tháng vừa qua.
Xu hướng cắt lỗ sẽ tiếp diễn
Nhận định xu hướng cắt lỗ sẽ còn tiếp diễn trên thị trường BĐS. Nhất là trong bối cảnh kịch bản kiểm soát dịch vẫn chưa có tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhấn mạnh, NĐT bằng tiền có sẵn, không chịu áp lực về dài hạn thì có thể duy trì, chưa vội vàng nghĩ tới chuyện cắt lỗ. Trái lại những NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì nên xem xét đưa ra những mức giá phù hợp cho dễ thanh khoản.
Sức mua có thể tăng lên trong thời gian tới khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn. Chưa kể, khi hết dịch, các gói kích cầu, các chính sách ưu đãi từ Nhà nước như giảm thuế, gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất… phát huy giá trị trong thực tế, sẽ có những tác động tích cực lên thị trường. Bản chất của thị trường BĐS là nhạy cảm. Rất dễ “đóng băng”, song cũng rất nhanh lên “cơn sốt” Theo nhận định của nhiều chuyên gia thì sự phực hồi của thị trường BĐS phía Nam phụ thuộc rất lớn vào tình hình khống chế dịch và tiêm vaccine ở khu vực này.