Các chuyên gia cho rằng giá thép tăng cao đã kéo theo giá bất động sản cũng tăng lên nhiều. Giá thép tăng đã khiến các nhà thầu đã ký hợp đồng thiệt hại nặng nề, nếu tiềm lực yếu có thể dẫn đến phá sản. Chủ đầu tư chưa bán được nhà hoặc thời gian bàn giao nhà còn xa có thể cân nhắc thương lượng với nhà thầu giãn tiến độ, chờ giá thép qua cơn sốt tăng giá thì sẽ đẩy nhanh tiến độ thi công.
Tuy nhiên, khó khăn là không ai biết trước khi nào giá thép ổn định. Chưa kể thời gian chờ đợi cũng phát sinh thêm chi phí tài chính. Đây là một rủi ro mà các nhà phát triển bất động sản phải cân nhắc, nhưng không phải công ty nào cũng có tiềm lực để vượt qua thách thức này.
Mục Lục
Biến động giá BĐS bởi giá thép tác động
Theo Hiệp hội thép Việt Nam (VSA), trong thời gian qua, giá thép trên thị trường toàn cầu cũng như ở Việt Nam có diễn biến phức tạp. Tại hội thảo trực tuyến “Giá nhà có giảm do Covid-19?” do tạp chí Forbes Việt Nam vừa tổ chức, đại diện đơn vị nghiên cứu thị trường, công ty môi giới và các chủ đầu tư đã có buổi thảo luận về biến động giá bất động sản trong bối cảnh giá thép tăng cao.
Ông Ngô Quang Phúc chia sẻ
Ở góc độ chủ đầu tư, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng có 5 loại chi phí tác động đến giá của một sản phẩm bất động sản, bao gồm chi phí về đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính của doanh nghiệp, chi phí quản lý doanh nghiệp và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong đó, chi phí sắt thép chiếm khoảng 15-20% được xếp vào nhóm chi phí xây dựng.
Giá sắt thép tăng lên 50% buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán thêm 5-10%, thậm chí 15%. Trường hợp không điều chỉnh giá bán, chủ đầu tư phải chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận xuống. “Việc giá thép tăng trong thời gian qua đã tạo nên rất nhiều khó khăn cho chủ đầu tư và cả các đơn vị xây dựng. Đây là vấn đề cực kỳ lớn của doanh nghiệp”, đại diện Phú Đông Group nói.
Ông Trần Khánh Quang nêu lên quan điểm
Còn từ góc độ của nhà đầu tư, ông Trần Khánh Quang nêu quan điểm chủ đầu tư không nhất thiết tăng giá đối với chung cư khi giá thép tăng. Theo đó, trong điều kiện bình thường, trước khi có dịch Covid-19, chủ đầu tư thường đặt mục tiêu tỷ suất lợi nhuận khoảng 15% so với doanh thu. Với mức này, nếu giá thép tăng 50% thì chủ đầu tư điều chỉnh giá thêm 5-7% là hợp lý.
Tuy nhiên hiện tại, nhiều chủ đầu tư đã đặt kỳ vọng về tỷ suất lợi nhuận lên gấp đôi, thậm chí gấp 3. Có dự án lên đến 45% thì không nhất thiết phải tăng giá chung cư do tác động của giá thép. Ngược lại, người sở hữu nhà liền thổ hoàn toàn tính toán được các loại chi phí cấu thành. Nên có thể tăng giá bán do ảnh hưởng của giá thép.
Nhìn tổng thể tỷ trọng các loại chi phí một dự án nhà ở để thấy rằng giá thép tăng mạnh trong những tháng qua, cộng với giá các vật liệu xây dựng khác cũng tăng cao sẽ tác động lập tức đến giá nhà. Thông thường giá bán căn hộ trên thị trường sẽ được chủ đầu tư điều chỉnh theo biên lợi nhuận kỳ vọng. Khi chi phí tăng lên thì giá thành cũng đội lên để đảm bảo lợi nhuận vì không ai xác định kinh doanh lỗ. Điều này dẫn đến kịch bản các chi phí bị tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh.
Bất động sản có thể sắp sốt trở lại
Đại dịch COVID-19 đã ảnh hưởng sâu rộng tới nền kinh tế toàn cầu. Trong biến động, con người có xu hướng tìm kiếm và dự trữ những tài sản an toàn. Như vàng hay bất động sản. Bởi tính ổn định và sinh lời trong tương lai. Tại Việt Nam, theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng. Phân khúc từ bất động sản nội đô, ven đô đều chứng kiến sự tăng giá từ 20-30%. Cá biệt có những phân khúc bất động sản gắn liền thương mại tăng gần 50%
Trước biến động về giá bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam nói. Nhu cầu về nhà ở vẫn ở mức cao. Với mức độ gia tăng dân số đô thị hiện tại, nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu thực tế. Chẳng hạn ở TP HCM, dân số hiện tại khoảng 11-12 triệu người. Bao gồm cả người lao động từ địa phương khác đến. Song nguồn cung về căn hộ mỗi năm chỉ đạt 25.000-30.000 căn. Đây là mức chênh lệch rất lớn. Thực tế cho thấy tỷ lệ hấp thụ của các sản phẩm trong đợt chào bán đầu tiên đạt trung bình 70-85, có dự án 90%. “Giá nhà tăng chắc chắn gây ảnh hưởng đến khả năng sở hữu nhà. Nhưng tỷ lệ biến động này vẫn là thấp so với nhu cầu thị trường”, ông Kiệt nói.
Diễn biến thị trường sắp tới
Phân tích về diễn biến thị trường trong thời gian tới, ông Trần Khánh Quang cho rằng với kịch bản Việt Nam kiểm soát được dịch bệnh vào tháng 10 thì 3 tháng tiếp theo đó, thị trường bất động sản sẽ đi ngang. Sau giai đoạn này, thị trường sẽ ghi nhận một cơn sốt nhẹ kéo dài 3 tháng. Giá bất động sản sẽ tăng từ 15-20%. Và giảm nhẹ trong 6 tháng tiếp theo.
Ông Ngô Quang Phúc đưa ra quan điểm những nhà đầu tư mua bất động sản hiện nay vẫn kỳ vọng sản phẩm sẽ tăng giá tốt. Trong bối cảnh dịch bệnh, các giao dịch tạm dừng. Nhưng chưa có tình trạng giảm giá bán. Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt vẫn đang chuẩn bị sẵn sàng. Để có thể mua các bất động sản chất lượng mà trước đây họ không có cơ hội tiếp cận.